年間相談件数は9000件！マンション管理2つの問題事例の共有

一般財団法人川崎市まちづくり公社主催、公益財団法人マンション管理センター、NPO法人かわさきマンション管理組合ネットワーク共催の「平成２７年第一回マンション管理基礎セミナー」に参加してきました。

このセミナーの目的は、「マンションの会計」を切り口に、マンション管理センターに寄せらせる相談事例の共有という場でした。

セミナーで紹介された統計情報とマンション相談事例について共有させていただきます。

マンション管理の統計情報

このグラフは平成２０年から２７年までにマンション管理センターに寄せられた相談件数の推移です。単純計算すると年間平均相談件数は８,９５８件で、平成２６年は１日あたり２２件の相談がマンション管理センターに寄せられていることになります。ここに寄せられていない相談も多々あると思いますので、全国的にみた場合、日々多くの問題やクレームが発生していることが分かります。

相談の多いテーマ上位５位

	相談テーマ	件数	平成２５年度（順位）
１	区分所有法・（標準）管理規約の解釈	９０１	８０１（１）
２	役員の資格、選任・解任、任期	３３８	３３７（３）
３	理事長・理事会への不満	２２０	１９１（５）
４	管理規約の作成・改正	２０６	３８０（２）
５	管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼等）	１８３	１４８（１１）

当社では特に５の『管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼）』にあたる部分のサポートをさせていただいておりますが、これに関しては２日に１件のペースで相談があるようです。

平成２５年と比べると管理会社の変更に関する相談は件数も順位も大きく伸びているので、管理会社に関して、多くの管理組合様が助けを必要としていると痛感します。

マンション管理に関する相談事例の共有

今回のセミナーで共有されたものの中から管理費の滞納と理事会運営の２つをピックアップしてご紹介します。

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共有事例１：管理費の支払いに応じない組合員がいます。「理事会運営に不満がある」との理由ですでに６ヶ月間滞納しています。今後はどのような方法で対応すればよいでしょうか？

そもそも、区分所有者には管理等負担義務があり、本例のような理由で支払いを拒否することはできません。なお、管理費の滞納が発生に対しては督促ルールを決めておく必要があります。まず滞納理由や滞納期間に応じて督促のルールを決め、そのルールに従って速やかに処理することが重要です。

なお、管理費の対応についてはマンションコラム・豆知識の「マンション管理費の滞納の発生状況と対策について」でもまとめています。

なお、上記ページでも紹介しているのですが、管理費の滞納問題を抱えている組合は３割を超えています。

	管理費の滞納がある組合	管理の滞納がない組合
平成1０年	48.3%	48.4%
平成１５年	26.7%	56.4%
平成２０年	38.5%	51.9%
平成２５年	37.0%	56.1%

多くの管理組合で滞納の問題を抱えています。管理会社によって滞納者への滞納のスタンスは違います。管理費の未納率が１％を切る管理会社もありますので、滞納でお悩みがあれば、ご相談いただけたら力になれることがあるかも知れません。

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共有事例２：ある組合員が長年理事長職に就いていますが、決算報告を定期的に行わず内容もいい加減です。他の組合員は無関心で総会では何も発言しません。

理事長は法律上も規約上も収支決算を総会で報告し、承認を得る必要があります。一般的な管理組合であれば、この総会は定期総会と呼ばれ、会計年度が終了した２ヶ月以内に開催されているはずです。

これが実施されていないといことは、管理組合の運営として非常に問題がある、ということです。

このケースでは組合員の方が意識を持って対応し、理事会を変えていかねばなりません。

なお、セミナーの参加者から「理事長が監事を兼ねている。理事長が監事を兼ねるように管理会社から提案があったが問題ないのか」という質問がありましたが、これは大問題です。

理事長の組合運営を監督するのが監事の仕事なので、これを兼任することはできません。

以前「管理費の横領?!マンションの元理事長を逮捕！」の記事を書いたのですが、この横領も元を正せば、理事長が監事を兼ねていたことが原因です。

質問者の方が属する管理組合の運営背景までは存じ上げないのですが、このような提案をする管理会社は体質として問題を抱えています。疑い出せばきりはありませんが、理事長と癒着などがあるのかも知れません。

マンション管理セミナー参加して

セミナーの中の相談事例から２つピックアップして共有させていただきました。セミナー会場はほぼ満員で１５０名以上の方が参加されているようでした。

多くの方がマンション管理に意識を持たれている中、一方で組合員の無関心という問題もあります。特に事例２の質問者のケースは組合から勇気を持って改善に向けて取り組む必要があると思います。

当社では管理会社の変更を通じて管理費や修繕積立金不足などの資金問題を解決し、より良いマンションライフを提案することを提案させていただいています。

多くの方にマンション管理に意識を持って取り組んでいただけたら、より良い方向に進むのではないでしょうか。