ビル管理で行う仕事と業界で求められる資格について

ビル管理は、一般的に「ビルメン」や「ビルメンテナンス」、また「ビルマネジメント」などと呼ばれており、対象となる建物はオフィスビルや商業ビル、学校、ホテル、病院など多種多様であり、マンションなどの集合住宅も含まれます。

近年では、機械による管理、オートメーション化、またネット通信を利用した遠隔管理が進んできており、従来の「人」による管理から、高度な「システム」による管理手法へと発展してきています。

また新しい動きとして、従来の一般的な「ビル管理」からは変貌を遂げ、いわゆるマネジメントコンサルティングのカラーが際立ってきています。

中でも、不動産投資資産として、その運用を投資家に代わって行うアセットマネジメントや、建物の資産価値を向上させるために、建物オーナーに代わってテナント誘致のリーシングや様々な維持管理を行う、プロパティマネジメントが台頭してきています。

また、東日本大震災以降は特に省エネルギーのニーズが高く、業界でも「省エネルギー」というキーワードでの事業展開が強く推進されてきています。

ビル管理で行う仕事

ビル管理の仕事は大きく環境衛生、警備、設備管理の３つの業態に大別されており、それぞれ法的に求められる資格や業界として推奨されている資格があります。

環境衛生

参入障壁が低いことから、多くの企業が参入しているのが環境衛生ですが、建物の美観や衛生を維持するために欠かすことが出来ません。

環境衛生は大きく、清掃と衛生管理に分けられます。

清掃には、更に日常清掃、定期清掃、特別清掃があり、日常清掃は、基本毎日行われ、オフィスビルなどを例に取ると、エントランス、共用廊下、外階段、トイレ、ゴミ集積所の清掃などがあります。

定期清掃では、１ヶ月から３ヶ月に一回程度行われる清掃で、ワックス掛けや、ガラス清掃、空調機の吹き出し口清掃などがあります。

そして、特別清掃では、高圧洗浄機などを使った外壁清掃や、壁面ガラスの外部清掃、エレベーターのかご内清掃などがあります。

いずれの作業も基本は「人」の手で行いますが、近年では、技術革新が進み、大型施設などでは各種自動清掃マシンの導入が目立ってきています。

一方、環境衛生には、空気環境管理、給水管理、害虫駆除などがあり、ビル管理法や各自治体の条例に定めがあります。

空気環境は、建物内の一酸化炭素濃度、湿度、ホルムアルデヒド量などの室内空気環境を管理し、給水管理では、定期的な清掃と、塩素濃度測定が求められています。

害虫駆除では、ねずみ、昆虫などの防除作業が中心となります。

求められる資格

• ビルクリーニング技能士
• 清掃作業監督者
• 空気環境測定実施者
• 貯水槽清掃作業監督者

警備業務

警備は大きく、機械警備と巡回警備に分けられます。

機械警備とは、建物などに、各種センサーを配置し、自動的に通報装置を鳴動させる警備方式を言い、多くの施設等で採用されています。

もう一つの巡回警備は、いわゆる警備員が、その施設に常駐して警備を行うスタイルと、幾つかの警備対象施設等を車両などで巡回し警備を行うスタイルに別れます。

警備も、技術革新が進み、大手警備会社などが積極的にシステム化を推進しています。

求められる資格

• 警備員指導教育責任者
• 警備業務検定
• 機械警備業務管理者

設備管理

設備管理は、ビル管理の中心的な位置づけで、ビルなどの建物に付随する、電気、空調、給排気、給排水、消防、昇降機など、あらゆる設備を管理します。

管理方法としては、日常点検管理、定期点検管理、特別点検管理に分けられます。

日常点検管理では、照明器具の点灯点検、分電盤での開閉器絶縁抵抗値測定点検、電流値測定点検、水槽ポンプの作動点検、水槽満水減水の警報点検、各種水槽回りの点検、水道メーターや電気メーターの検針など、建物内の設備を巡回し、各種測定器などを用いて点検管理を行います。

定期点検管理では、消防点検や水槽清掃、空気環境測定などが行われます。

消防点検は消防法で定められた通りに、消防設備士などの有資格者が、年に２回の機器点検と、年に１回の総合点検を行います。

水槽清掃はビル管理法などに定めがあり、年に１回水槽内の水を排水して、高圧洗浄機などを使用して内部の清掃を行います。

５トン前後の小さい水槽から100トンを超える大きな水槽もあり、なかなか大変な作業です。

最後に特別点検管理ですが、代表的なところでは受変電設備を停電して行うリレー試験があります。これは電気主任技術者という難易度の高い資格を持つ専門家が行うもので、ビル管理技術者を目指す者としては、一つのステイタスになっています。

昨今では、地球規模の環境意識の高まりから、省エネルギーのニーズが高まってきており、エコチューニング管理の推奨や、省エネルギー機器を導入したリニューアルの事例が多く見られます。

求められる資格

• 電気主任技術者
• 電気工事士
• 建築物環境衛生管理技術者
• 消防設備士
• 冷凍機械責任者
• ボーラー技士
• 建築物検査資格者
• エネルギー管理士
• ファシリティマネージャー

ビル管理について

ビル管理の、その歴史は比較的浅く、戦後の高度経済成長期に多くのビルが建設され、その建物の設備や室内環境を維持管理するという社会的要請から、「ビル管理」という業態が誕生し、今日にいたるまで成長してきました。

市場規模としては、ここ数年3.5兆円から3.8兆円と横ばいの状況で推移しており、成熟した市場と言えます。

近年の動向を見てみますと、大きな成長性は見込めませんが、安定性は高く、長く務められる業界として位置づけられています。しかし一方では、典型的な労働集約型で、慢性的な人材不足と高齢化が課題となっています。