マンションの管理とは？管理の質でマンションの資産価値は決まる！

「マンションは管理を買え」と言われますが、それはなぜなのでしょうか？

ここではマンション管理とは何かを、資産価値という側面を含めてご紹介していきたいと思います。

マンション管理とは

マンションの管理とは一体何でしょうか？

マンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保ち、マンションの資産価値を維持するためのものです。

もう少し具体的に考えてみましょう。

例えば、物件購入や賃貸での入居を考えている方がマンションを訪問した際、駐輪場が砂だらけであったり、ゴミ出し日はカラスがきてゴミが散らかっている、壁などに汚れや落書きがあるマンションを購入したい、マンションに住みたいと思うでしょうか？

設備面で言えば、基本的に事故があってはいけません。事故があったとしても速やかに対応する必要があります。そのためにエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検などが実施されます。

マンションの日常や定期の清掃であったり、設備のメンテナンスが実施されること、これらをマンション管理と言うことができます。

マンション管理のもう一つの側面

「マンション管理」と言うと前述したような建物清掃であったり、設備のメンテナンスであったりと目に見えるものをイメージしがちですが、もう１つの大切な側面としてマンションの運営資金の管理があります。

それはつまり修繕積立金です。

修繕積立金はマンション管理の内的側面

分譲マンションを購入すると管理費と修繕積立金の支払いが必要となります。

マンション管理において、特に修繕積立金についてしっかりと考えていく必要があります。

建物は年月とともに劣化します。これは自体はどうしようもありません。

そのために修繕積立金を積み立て、必要な時期に必要に応じて修繕工事を行います。しかし潜在的なものを含めて、８割から９割のマンションで修繕積立金が足りないと言われています。

修繕積立金が足りないと、、

修繕積立金が足りないとどうなるのでしょうか？

まず必要な補修工事ができず、躯体は劣化していきます。そうなってしまったら、マンションを健全な状態に維持することができません。

修繕積立金が足りなければ銀行から借り入れることができますが、修繕積立金を大幅に値上げせざるを得ないでしょう。修繕積立一時金は全ての世帯から全額を予定通り集められる保証はありません。

いずれにせよそのような状況下ではマンションを維持していくための修繕積立金が足りない状況となります。そして、修繕積立金が足りないマンションは『会計状態がよくない物件』として評価は低くなります。

修繕積立金が蓄えられているマンションと比べると当然資産価値は低く、売れにくくなります。

例えば「次の大規模修繕で一時金５０万円必要」「管理費と修繕積立金の支払いで毎月４万円以上する」、そのようなマンションでは暮らしにくく、また売却するしても、買い手がつかないのは想像に難くありません。

マンションの運営資金、これがマンション管理のもう１つの大切な側面です。

マンション管理と資産価値の関係

次にマンション管理と資産価値の関係について考えてみます。

マンションの第一の資産価値と言えば立地です。駅近であったり、人気エリアにあるという立地そのものがマンションの資産価値の一部です。

マンションは動かない資産であり、立地に関しては、近隣にスーパーが建築される、駅ができるなどの、外的要因はご自身で何とかすることはできません。

一方マンションの管理に関しては、居住者の意識如何によって対応可能です。つまりマンション管理は内的要因です。これは前述した管理がしっかりすることで資産価値は維持できます。

このことからマンションの資産価値は以下のように考えることができます。

マンションの資産価値の図式

駅近の場合、それだけでも資産価値があります。けれど、マンションの管理も伴っていないと、その価値は落ちてしまうかも知れません。

１０年後、２０年後、そしてその先のあなたのマンションの価値どのようになっているかは、マンション管理にかかっていると言っても過言ではありません。

マンションの価値は管理で決まる！

誰しもが、自分が購入したマンションは安全で快適であり、高い資産価値を維持して欲しいと思うものです。そして、それを実現するのがマンションの管理です。

「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という事ではないでしょうか？

マンション管理は質が問われる時代です。適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。

しかし残念なことに驚くほど多くの方がマンション管理についての意識が低く誰かがやってくれているものと思い込んでおり、払いすぎの管理費、足りない修繕積立金など、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていません。

もしマンション管理に課題を抱えていることに気づいているのであれば、アクションを起こして見てくだささい。なぜなら立地は変えることができませんが、マンションの管理は改善することができるからです。