マンション管理のマッチングプラットフォーム|リンクス

Links(リンクス)

問合せリスト 0件

修繕積立金

修繕積立金が足りない!不足を解消するための4つの提案

修繕積立金が不足

多くのマンションでは修繕積立金が不足しており、それは国も認めている事実です。

国交省が作成している修繕積立金ガイドラインでも『修繕積立金の額が著しく低く設定されており、必要な修繕工事費が不足する事例も発生している』と記載されています。他にも長期修繕計画作成時点よりも、修繕工事費が高騰しているなどの理由もあります。

いずれにせよ、修繕積立金不足は看過できる問題ではありません。

しかし、長期修繕計画に対して必要な修繕積立金が足りない、このような状況であったとしても、すぐに値上げを検討する必要はありません。

修繕積立金が足りない場合、管理組合が値上げの前にできる対応策をご紹介します。

修繕積立金の不足を解消するために

長期修繕計画に対して修繕積立金が不足するということは、何かしらの手段を用いて今よりも多く修繕積立金を積み立てねばならいないということです。

修繕積立金を増やす方法は基本的に以下の2つです。

  1. 修繕積立金を値上げする
  2. 管理費を削減し、余剰分を修繕積立金に回す

今回は後者の方法、管理費の削減について4つの提案をご紹介します。

1.管理会社の見直し・変更

マンションの管理費の大部分は占めるのは管理会社への管理委託費です。

そのため、これを削減することができれば大きな管理費の削減(収入アップ)につながります。しかし、管理会社にただ値下げしてくれとお願いしても管理費は下がらないでしょう。

管理会社も自社の利益を守る必要があります。

しかし、削減には有効な手段があります。それは「競争の原理」を持ち込むことです。参考までに競争の原理を用いた管理費の削減事例をご紹介します。

管理費の削減事例

仮に削減額をそのまま修繕積立金会計に繰り入れるのであれば、上記の九州の組合様であれば、年間229万円、大規模修繕のサイクルといわれる12年で2748万上乗せできることになります。他の管理組合様も12年間で2000万円以上管理費を削減されています

つまり修繕積立金を2000万円分積み立てた、という事です。

競争を持ち込むことは有効な手段です。そして、交渉だけでは管理費を削減するのは難しいということです。リンクスでは管理会社の見直しによる管理費の削減をお手伝いしております。ぜひ下記リンクも参照下さい。

参考リンク:マンション管理費の削減と質を改善!管理会社マッチ

2.電気料金の見直し

電子ブレーカーの導入

電子ブレーカーの導入とは、契約電力を基本料金を下げる仕組みの導入のことです。電力料金の削減で最もポピュラーなのは、「電子ブレーカーの導入」だと思います。

例えば、マンション全ての設備が同時に動いたことを想定した最大値の電力を契約電力して結んでいたとします。電子ブレーカーを導入することで、ブレーカーに内臓されたCPUがこれを制御し、一時的に契約電力を超えても、電気用品安全法で定められた許容範囲まで使用できるようにするものです。

電子ブレーカーの初期導入費がかかりますが、2、3年で償却でき多くの管理組合で取り入れられている仕組みです。下記の実例では2.8年で償却でき、3年後から黒字化しています。

電気料金の削減

電気機器のLED化

蛍光灯からLEDに電気を変更することで、消費電力が抑えることができ、管理費の削減につながります。こちらも同様に初期費用はかかります。またこの初期費用は、LEDに対応している照明器具か否かによってもかわります。

LEDはまだ価格が高いのがネックですが、白熱電球、蛍光灯は2020年を目処に製造禁止が決まっています。

これに合わせてまた価格も下がってくるのではないでしょうか?すぐに対応する予定はなくても将来に向けて検討は進めてもよいかと思います。

他にも蓄熱ヒーターや太陽光発電などもあります。また最近は電力の自由化も控えており、電力会社を見直すだけでも光熱費は大幅に下がるのかもしれません。

3.設備契約の見直し

マンションには様々な設備があり、それをメンテナンスする業者がいます。このメンテナンスを行う業者には、製造から保守まで行うメーカー系と製造はしていない独立系の2種類があります。

そして、メンテナンス契約内容には定期的な交換を行うFM(フルメンテナンス)契約と、傷んだ部品だけを取り替えるPOG(パーツ・オイル・グリース)契約の2種類があります。

これらの内容の見直すことで管理費は下がります。

  • 今まで何の問題もなかったメーカー系の会社に引き続きメンテナンスをお願いする
  • 将来の不足に備えコスト削減のために、独立系に切り替える

どちらを選択するかは、マンションの資金状況と組合の判断になります。

この設備契約の見直しについてはメンテナンス契約と管理費削減の関係で詳しく説明しています。

4.保険契約の見直し

保険の補償内容の見直しで保険料は削減できます。

例えば地震保険の有無だけで、保険料は大きくかわります。東洋経済第6632号の「理事長はこんなに怒っているんです」という特集でエレベーター、配管、外壁は地震保険対象外だから削りたいとの記載がありました。

保険は何か起きた際に補償してもらえることが大事なので、よく検討する必要があります。また補償は変更しなくても、保険の契約期間が1年であれば、5年契約に変更するだけでも5年の割引が適用されるので削減効果はあります。

保険についての詳細は管理組合がマンションに掛ける保険と8つの値上げ対策で紹介しています。

管理会社の見直しサポートでマンション管理を改善!管理会社マッチ

修繕積立金不足の解消提案について

おそらく多くの管理会社はここでご紹介した、2から4については提案されているのではないでしょうか?もしくはもうすでに実施されているかもしれません。

けれど1の管理会社の見直しや変更を提案する営業マンはいないでしょう。管理会社もリプレイスされてしまっては困ります。

しかし裏を返せば、管理会社の見直しで競争の原理を持ち込むことで、マンションの管理費は大きく削減できるということです。それはご紹介した事例の通りです。

そしてもう1つのポイントは、ここで紹介している事例は低価格を売りにしている管理会社への変更ではなく、管理の質を売りにしている管理会社への変更でこれだけ管理費が下がっている事です。

マンション管理に対する意識は薄くなってしまいがちです。しかし、管理費の削減に取り組むか取り組まないで、修繕積立金には大きな違いが生まれてきます。

大規模修繕で修繕積立金が不足しないように

多額の修繕積立金が必要になるのはマンションの大規模修繕工事です。

大規模修繕にはどうしても多額のコストがかかってしまいます。そして、修繕積立金が不足してしまう場合、値上げや一時金は管理組合の揉め事の種となり、その先に良い結果はありません。

修繕積立金が不足した場合は、まずは将来の不足に備えてマンションの会計を見直すこと、不要なコストは削減する努力が必要です。

理事・修繕委員の方に読んで頂きたい記事