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マンション購入

マンションの買い替えの失敗事例!こうしておけば良かったと感じた事とは?

マンションの買い替え

暮らしのステージの変化に合わせて、マンションの買い替えを検討している方も多いと思います。

そこで今回は実際にマンションの買い替えをしてみて、マンションの買い替えならではの「失敗した」「もっとこうしておけば良かった」などの失敗談・経験談を集めました。

マンションの買い替えを検討している方はぜひ参考にしてみてください。

業者選びと売却価格の失敗

急いで売ろうとして足元を見られた

転勤が急に決まり、それも遠方だったため、地域の不動産屋に「相談の対応や見学者の対応もできないので、早めに決めたい」と相談しました。

すると、不動産屋はもうあたりをつけていたようで一人の客を紹介してくれましたが、その方は売買になれている方のようで、物件を見るなり購入額の値下げを要求してきました。

事前に値引きができるようなことを不動産屋から吹き込まれているようでした。結局その方にマンションを売ったのですが、時間を掛ければもっと高く買ってくれる人もいただろうと思います。

最初から売却価格を安く設定してしまった

マンションを買い替えて移り住むことになっており、新しいマンションの支払い日までに確実に住んでいるマンションを売却して資金を確保しておく必要があり、売却価格を安く設定してしまいました。

また、販売を委託している管理会社からも中古マンションの需要が低く、高値では売却できないだろうと聞いていました。売れないかもしれないという不安もありました。

結果としてはマンションも売れ、住み替えもスムーズではありましたが、引越やその他の諸費用にもお金は掛かりますので、もっとしっかり計画を立てて買い替えておけば良かったとは思います。

不動産仲介業者選びは慎重に

マンションの買い替えは大きなお金が動く売買なので、仲介手数料がバカになりません。

最近は売買にかかる手数料を半額にすることがウリの不動産会社もあるので仲介業者を選ぶときには、何パーセントの手数料を取るのか比較してから選べば良かったと思います。

また、売りに出したときの不動産会社の担当者はあまりに高く強気な値段をつけたため、買い手が交渉してきた時ももっと高値で売れるだろう感覚になり、なかなか値段を下げづらくなってしまいました。

結局は、売りに出してから最初に購入を希望して頂いた方よりも安い金額で1年後に売ることになり、時間を無駄にしたという感覚がすごくあります。

焦って売ったので価格が思ったよりも低かった

新しい住居が決まっていたため、今のマンションを早く手放したい気持ち強く、購入希望者が現れた時にすぐに売ってしまいました。納得できない価格であれば、売ることをやめて、賃貸にするなど、活用の方法を他に考えてもよかったと思っています。

購入希望者が親しくはなかったのですが、子どもの同級生という微妙な知り合いで、値段交渉が非常にしにくかったです。仲介業者もこちらの意向を反映する姿勢なのかどうか、いまいち意見ももらえず、どのようにするのが得策だったのかよくわからないままで、今となってはもっとじっくり取り組むべきだったと思っています。

マンション買い替えの際は的確なアドバイスがもらえる信頼できる業者を見つけてください。

仲介業者によってはもっと高く売れたのではないかと思う

築17年でしたが、人気のエリアにあり、また新築マンションが少ないことから、購入時と同じ金額で売りにだしたところ、すぐに購入希望者が現れて、ものの3週間で売却が決まりました。

委託による仲介で販売主でもあった会社に任せていましたが、もっと高値でも売却できる可能性のアドバイスなどがなく、後一割くらい高額であっても売れていたように感じました。

買い手側の足元を見るような駆け引きはあまり好ましくないと考えていましたが、少しあっさりと対応し過ぎたと反省しています。

確定的なことは言えないとはいえ、会社の担当者からの親身な対応が感じられませんでした。担当者がよければもうもっと高い値で売れたのではないかと思います。

買い替え時の購入の失敗

現在のマンションを売る前に新しいところの購入をしたこと

現在のマンションへ買い換えるにあたって、前のマンションを売りに出していました。

しかし、売れる前に現在のマンションを購入して移り住んでいたのですが、前のマンションが売れないまま残ってしまい、ダブルローンで本当に大変な思いをしました。もし売れなければどうしようという不安もあり精神的にもきつかったです。

ダブルローンにいい事は何一つありません。売却と購入の時期はしっかりと計画する事を強くお勧めします。

古いマンションに買い替えてしまったこと

家族が増え、今まで住んでいたマンションでは手狭になって来た為に中古マンションで2間多いマンション、2LDKから4LDKに照準を置き探していた所、総平米では20平米位プラスの広さですが、4LDKの物件が見つかりました。

今のマンションに無いオートロックの表玄関からエレベーター前までの床が大理石などのクオリティーの高い作りでしたので、今の物件と比べると10年古い物件をあまり気にせずに購入してしましました。

そこに10年程住みその後一軒家に引っ越すのですが、売却の時には相場が前住んでいたマンションよりも値下がり度が大きく、前の狭いマンションの方が高額で売買されている現状を知りました。一番の原因は築年数だそうで、立地条件ではマンションのクォリティーは二の次だと不動産屋に教わりました。

マンションは購入価格はもちろんですが、立地条件と築年数が大切です。購入予定のマンションの地域の価格変動と築年数との割合を頭に入れて購入した方が売却時に失敗しないと思います。

物件の安さに惹かれ購入してしまった

家族が増え住んでいる住居が手狭になり買替えを決意しました。販売価格が安い部屋は2階でしたが、価格に惹かれ即決してしまいました。

しかし、今思うと何故、こんなに駅から遠い物件を購入してしまったのか。

販売する側からすれば売りにくい物件であったために、予算の無いお客は2階を勧めるだうと、今考えると反省しっぱなしです。

駅からも遠いため、査定も低く、残債を消す事はできず、かなりの現金が無いと次の買い替えできないという事がわかりました。色々ありながらも、なんとか買換えできましたが、売却も視野に入れるなら立地はとても大事かと思います。

買い替え計画通りに進まない

私達夫婦は、居住用及び家賃収入を得ることを目的とし、私名義のマンションと夫名義のマンションを所有しています。

一昨年に居住用のマンションの老朽化が進んできたこと、また、今後値上がりが見込める物件が見つかったことから、慎重派の夫を説得する形で新たなマンションの購入に踏み切りました。

ちょうど貸し出しの契約期間が満了を迎えることもあり、私達がそちらに移り、購入したマンションの方を貸し出す算段で、それなりに計画立てていたつもりでしたが、賃貸用の相手方からどうしても期間を延長したいとの要望があったことや、想定外の譲渡損が出てしまったことなど、期待とは裏腹に、結果的に失敗してしまいました。

マンションの買い替えは思い通りに進まない事を痛感しました。

手数料・諸費用の失敗

仲介手数料を考慮していなかった

新築分譲マンションをこれまで住んでいたマンションを売却して住み替える予定で動いていました。ある程度マンションの相場をインターネットで調べていてそれならと新築のマンションの購入費用に充てようと考えました。

しかし考えが浅はかだったのは仲介するマンション販売業者の仲介料金が3%程度取られることを想定していなかったことが問題でした。

中古で1500万円で売却が成立してもそこから3%に消費税だと50万円程度の仲介手数料が発生します。

手数料分を上乗せした価格設定しなかったために、売却価格は予定どおりだったものの、手数料により諸費用が多くかかってしまったことが失敗したなと感じました。

マンションは高く売れたのに赤字に

マンションを買い換えすると言うことは、マンションを売却するときはもちろんですが、新しいマンションが中古を買うときには必ず仲介手数料というものが発生します。

それも売却や購入価格の2.5%とか3%とかの金額がかかります。金額が大きいので、その分仲介手数料も高くなりますので注意が必要です。

また、忘れがちなのが各種諸費用です。

その中でも「不動産取得税」と「住み替え費用」です。不動産取得税はマンションを新たに購入したときに必要になることがあります。

住み替え費用で、引っ越し代や家具・家電の買い替え代が思っていたより高くなってしまい、せっかくマンションは高く売れたのに、住み替え費用の総額を計算したら赤字になってしまいました。

マンションの売値だけでなく、総額の費用もしっかりと計算しましょう。

買い替え後の暮らしの失敗

家具との相性を考えなかったこと

家族が増えて狭くなって来たので、マンションを買い替えることにしました。

1つ1つのお部屋のサイズは似たような間取りの物件にしたつもりでしたが、あとあと家具を入れてみると、微妙にはまらなかったり、はめようとするとインテリアに落ち着きがなくなってしまいました。

また、マンションのブランドで床の色や雰囲気が違うと思うのですが、そのあたりも前のマンションとは異なっていました。

高い買い物なのでもちろんマンション自体を優先して考えますが、結構な量の家具を買い替える必要があって痛い出費でした。

買い換えた後に今まで発生しなかった費用が発生した

私は築年数30年程のマンションに住んでいましたが、すぐ近くに新しくマンションが建つことになりました。自宅の郵便受けに新しく建つマンションのチラシが入っていたので、見てみました。すると、手頃な費用で購入できることを知ったので、不動産会社へ購入の相談に行きました。

不動産会社へ相談に行ってからは、話がスムーズに進み、購入することになりました。半年ほどで建築工事が終わり、住むことになりました。明細書を見ると、マンションの購入費以外にも駐車場代が毎月引かれていることに気付きました。

マンションを買い替える際には、駐車場代などが別途かかる場合があるので、購入前に確認したほうが良いと思います。

参加行事や当番が必ず割り当てられるようになってしまった

古くて戸数もかなり多めのマンションに住んでいて、自主管理の為、時々掃除などの参加もあったり、戸数が多いが為に近所付き合い的なものが面倒、人間関係も嫌になり、新しいマンションで管理も全部委託で戸数が少ない所に住み替えしました。

しかし、住んでみると戸数が少ない為、役員や当番は順番に必ず回ってくる近所付き合い的なものも、更に厳しい状態になってしまいました。

購入する時にある程度調べておくべきでした。

新しいマンションとは言え、先に居住している方々は既に輪もできており、その中に入るのも難しく、失敗したと後悔しています。戸数が少なければ静かに穏やかに暮らせると思っていたのが間違いだったのかもしれません。

住宅ローンの失敗

ローン残額が買い換え後のマンションローンに上乗せに

マンションは中古になると、かなり値切られてしまいます。やはり土地部分が少なく、ローン残額にもよりますが、そのローン残額分で売却出来ることは少ないかと思います。いわゆる売却損といわれる部分です。この売却損をどのように処理をするのかが大切です。

不動産会社の方は簡単に新しく購入したマンションのローンに上乗せになんておっしゃりますが、銀行はなかなか購入価格以上のローンはさせてくれません。そうなれば、売却損の精算は別にローンを組むか、金利が多少高くなって新しいローンの上乗せになってしまいます。どっちにしろ、毎月のローン返済が大変になってしまいました。

マンションは中古になるとかなり値を下げないとは出来ません。出来るだけローン返済は前倒しで進めるべきです。

住宅ローン控除の条件不適合に

マンションの購入の際に、住宅ローンを組んで返済していく状況で住宅ローン控除を受けることで年末調整などから所得税が戻ってくる予定でした。

しかし購入した物件の敷地面積はマンションの表示では51平米でしたが、実は壁の部分を除くと49平米で住宅ローン控除の対象とはならなかった様です。

所得税で2000万円の住宅ローン控除であれば20万円は戻ってくる計算でしたが、実際はその控除が受けられないと言った失敗をしてしまいました。

年間にして20万円10年間損をしてしまう状況などからかなり損をしたと感じて悲しくなりました。

まとめ

実際にマンションの買い替えを経験した方の声をご紹介させていただきました。

マンションの買い替えは慎重になりすぎるという事はないのかも知れません。

  • しっかりと計画を立てる事
  • 買い替えの知識を持つ事
  • 良い業者に巡り会う事

これがマンション買い替えの成功の秘訣ではないでしょうか?

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