戸数別、地域別でみるマンション管理費の相場

マンションは「管理を買え」と言われる時代です。そのためマンション管理は「安かろう悪かろう」ではありません。しかし、一概に高ければ高いほど質が高く、安ければ安いほど質が悪いというものではありません。

そのため、私たちは、「適正な管理費で適切なマンション管理」を提案しています。

では「適正な管理費」とはいくらでしょうか？

マンションの管理費の相場

マンション管理費の相場については、国土交通省がまとめた「平成30年マンション総合調査」にて知ることができます。地域別、総戸数別での管理費の相場をそれぞれご紹介します。
※マンション総合調査は国土交通省によって５年毎に行われている調査です。

戸数別にみた月額管理費の相場（マンション管理費の総額と戸別の額）

戸数	管理費総額（万円）	管理費戸別（円）	㎡当たりの月額管理費（円）
20戸以下	35.4	13,260	177
21〜30戸	53.9	12,106	171
31〜50戸	75.4	9,847	143
51〜75戸	91.1	10,386	137
76〜100戸	138.4	11,190	140
101〜150戸	137.5	9,451	130
151〜200戸	216.4	10,989	155
201〜300戸	286.4	11,662	149
301〜500戸	370.8	14,022	142
500戸以上	614.8	10,767	157
不明	159.8	-	119
全体	118.5	10,862	147

全体の管理費の月毎の総収入平均は118.5万円、戸別では10,862円です。

なお、管理費の額は平成25年の調査と比べ、105.1万円から118.5万円へ、10,661円から10,862円へ若干微増しています。管理費は増額傾向にあるということです。これは人件費の高騰や最低賃金の影響が考えられます。

そして、管理費の総収入の平均が高いのは大規模マンションの管理費総収入が高いためです。当然ですが、戸数に比例して管理費総収入は増えます。

一方で、戸別管理費の相場価格は戸数に比例して高くなるわけでありません。この調査上では、マンションの戸数が増えるほど、月額の管理費は下がる傾向にあります。

しかしタワーマンションなどの大規模マンションは低階層のマンションには発生しない費用が掛かるため、この限りではないことが読み取れます。

この管理費相場の傾向は平成20年度、平成25年度のマンション総合調査と比較しても同じです。

戸当たりの管理費は20戸以下の小規模マンションが13,260円と戸数に対して管理費が高く、101〜150戸の大規模マンションの9,451円が最も安くなっています。

規模の小さいマンションでは設備系のメンテナンス費用の負担が上がるためです。例えばエレベーター１基のメンテナンス費を20戸で割るか、40戸で割るかで戸あたりの価格は全く変わってきます。更に、エントランスは大小問わずどこのマンションにもありますが、エントランスの負担も戸数が多いほど軽減されると考えられます。

そのような観点で考えたときに、101〜150戸のマンションが規模や設備に対してスケールメリットが出やすいということでしょう。

地域別に見た月額管理費の相場（マンションの総額と戸別の額）

地域	管理費総額（万円）	管理費戸別（円）	㎡当たり月額管理費（円）
北海道	127.8	9.278	125
東北	73.1	10,576	150
関東	182.6	12,149	174
北陸・中部	94.1	11,010	135
近畿	119.0	11,045	139
中国・四国	8.0	9,120	118
九州・沖縄	100.5	10.369	157
不明	56.0	7,756	97

地域別の管理費戸別の相場では、関東が最も高く12,149円、中国・四国が9,210円です。マンションの維持費、管理費は地域によって月額3000円、年間では36,000円変わります。

なお、㎡あたりの月額管理費が関東だけ174円と突出しているのは、プールやジム、豪華なロビーの配置によるエントランスの充実などの設備を有するタワーマンション・大規模マンションが多いためと考えられます。マンションに豪華な設備が付いていればいるほど、管理費は高くなります。

なお、修繕積立金については修繕積立金の相場と適正額でまとめています。そちらもぜひ参考にして下さい。

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相場から知る管理費

あなたがお住まいのマンションは何戸でしょうか？50戸のマンションを想定して相場価格の管理費を考えてみます。

50戸のマンションであれば、マンション全体の『管理費総額』は75.4万円となっています。この金額の前後が毎月徴収されているので適正額と言えるのではないでしょうか？

管理費戸別の相場の徴収額は、9,847円となっています。しかし、１LDKの部屋もあれば、３LDKの部屋もあり、管理費は住居の広さによって決まるため、徴収額だけで高い安いは判断できません。

戸あたりの管理費を確認する方法

そのため「㎡当たりの月額管理費」を確認します。

60戸のマンションの相場は、平方メートル（㎡）あたりの月額管理費の平均は143円/㎡となっています。３LDK（70㎡）であれば、10,010円が管理費の相場価格ということです。

あなたが暮らしている（所有している）住居の管理費を平米数で割ってみてください。

もし、この『㎡当たりの月額管理費』が紹介している相場価格よりも高い場合、「世間の相場よりも高い」ということになります。

管理費が相場よりも高い場合

管理費においてどこに多くの費用が掛かってるのでしょうか。

管理会社に支払う委託業務費や管理員人件費、共用設備の保守維持費、マンション管理に係る光熱費などが考えられますが、管理組合の理事の間で、まずはこうした費用分析をしてみることで、理事会としての見解を統一することも有効です。

具体的な費用が明確でない場合で、経理を委託している場合は、管理会社に費用の内容を聞いたり、明細を出してもらうことも有効です。

まずは管理組合の中で、管理費の費用が高いと感じた場合は、感覚的ではなく相場との比較をしつつ現状を把握することが大切です。

管理費の相場の考え方

この調査は一つの目安でありエレベータの数や機械式駐車場の有無など、マンションの設備状況によって管理費は大きく変わります。

個々のマンション事情によってマンションの管理費は異なります。

そのため、この調査結果は目安として判断いただくと良いと思います。

ただ、この相場もよりも低いからといって、「管理費が安い・適正である」とは限りません。

なぜなら管理費は割高に設定されているという前提があり、それも含めた相場価格だからです。そのため管理費削減に取り組んだ組合は、年額何百万という管理費の削減に成功しています。

では管理費はどう削減したらよいでしょうか？

管理費削減の方法

管理費を削減する方法で、最も効果的なのは「管理会社の見直し」です。

マンションの管理会社は分譲時には決まっており、管理組合が管理会社を選んだわけではありません。つまり、価格やサービス内容による競争の原理は働いていないという事です。

そのため、管理会社の見直しを通じて競争の原理を働かせることで、管理費を削減することができます。

管理会社見直しによる競争の原理の適用

管理費の削減事例

実際の削減事例を一部紹介します。

• 京都府：38戸の組合様　563万から459万→104万円の削減（-18.3％）
• 大阪府：302戸の組合様　1475万から1210万→265万円の削減（-17.9％）
• 九州：76戸の組合様　637万から468万→170万円の削減（-26.4％）

いかがでしょうか？割高なマンションの管理費は必ず削減できます。裏を返せば、管理費削減に取り組まなければ、無駄な管理費をずっと払いづつけることになります。

管理会社見直しのメリットは管理費の削減だけでなく、管理の質も向上させることです。管理費を削減することでマンションの資金は充実し、マンションの資産価値向上へと繋がります。

もし管理会社の変更を検討されている場合はこちらのリンクも参考にしてください。

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これからマンション管理費はどうなる？

さて、ではこれからのマンションの管理費はどうなるのでしょうか？

国土交通省のマンション総合調査の推移を見ると、「戸数別にみた月額管理費の相場」の全体収入は

• 平成20年：107.2万円
• 平成25年：105.1万円
• 平成30年：118.5万円

と推移しています。

25年から30年に掛けては大幅に価格が上がっていますが、逆に20年から25年は微減しています。

ただ、人手不足から現在値上げをする管理会社もあり、令和の調査では管理費の相場は上がるのではないかと当社は予想しています。

管理費の相場と適正価格について

「マンション総合調査」からマンションの規模別、エリア別の管理費の相場をご紹介しました。けれど、この相場価格はあくまで相場であって、ここから導き出される管理費が適正価格であるとは限りません。

なお、相場如何に関わらず、多くのマンションでは、管理費、そして修繕積立金に悩みを抱えているが現実です。

もし、管理費が高い、修繕積立金が足りない、などの資金に関する悩みがあれば、管理会社の見直しを視野に入れた検討をしてみてください。

驚くほどの管理費を削減ができ、マンションの資金は大きく改善するはずです。