管理費と修繕積立金の平均価格!知っておきたい分譲マンションの現実

管理費と修繕積立金の相場と平均

「マンションの管理費が高い」と感じたり、「適正価格っていくらなんだろう?」

そう思ったことはありませんか?

実は分譲時点でのマンションの管理費や修繕積立金は、本来必要と考えられる金額と大きく乖離していると言われますが、その差はどれくらいあるのでしょうか?

マンション管理新聞にて「管理費等初期設定調査」が記載されていました。この調査では「分譲時点のマンションの管理費と修繕積立金の初期設定価格」について紹介されています。

そこで、マンションの管理費・修繕積立金について、

  • 平成27年以降に完成した新築分譲の管理費と修繕積立金の価格(以下:平均価格)
  • 国交相により行われている平成30年度マンション総合調査でまとめられている管理費と修繕積立金の相場(以下:相場価格)

として、平均価格、相場価格について当社の視点でまとめてみました。

驚くべきことですが、分譲時の初期設定価格は全く適正な価格に設定されていません!

目次

平均価格の管理費は高く、修繕積立金は大幅に不足している!

70㎡の住戸を購入した場合、マンション分譲時の管理費・修繕積立金の平均価格は、調査結果で以下のように紹介されています。

  • 平均管理費:13,090円/月
  • 平均修繕積立金:6,725円/月

修繕積立金は大幅に不足

当サイトのマンションコラム・豆知識の修繕積立金の相場と適正額の調べ方にて「マンション修繕積立金に関するガイドライン」に記載されている適正額の計算方法を紹介しています。その計算方法に従えば、修繕積立金に適正額はざっくり見積もると『200円/㎡』となります。

つまり、70㎡の住戸であれば、70㎡ × 200円 = 14,000円 が月額修繕積立金の適正額です。

分譲時には修繕基金を集めているとはいえ、適正額に対して修繕積立金の平均価格は月当たり約7,000円不足していることになります。

管理費は割高に設定

一方管理費については、戸数別・地域別で見るマンション管理費で相場をまとめています。平成30年の国交省の調査に従えば、管理費の全国平均の相場は『217円/㎡』です。

70㎡ × 217円 = 15,190円  が管理費の相場となるため、平均価格の管理費は相場価格の管理費を約2,100円上回っている状況です。

たかが2,100円と思われるかも知れません。

しかし、月2,100円とは年間で考えれば25,200円、仮に50戸のマンションであれば、マンション全体では年間126万多いという事です。

10年間では1,260万円です。月々2,100円の違いが将来大きな差となって現れます。

ここまでは全国単位の調査結果です。

この調査ではさらに戸数別・地域別に管理費・修繕積立金の平均相場がまとめられています。

戸数別・地域別の管理費と修繕積立金の平均と相場

1㎡あたりの管理費の平均価格(単位:円)

戸数別の管理費

 2〜
20戸
21〜
40戸
41〜
60戸
61〜
80戸
81〜
100戸
101〜
150戸
151〜
200戸
201戸
以上
北海道189149135136143170
東北188174195170216
関東401286265232296209274272
東海175164142145158134185251
関西334220182172135163182197
中国135140143136106138125
四国153145136113126
九州1221281181351081381381976
全国306193172179175167204231

戸数別の管理費の平均価格に注目してみると、規模が小さいマンションほど管理費が高くなっています。

これは例えば機械設備などがある場合、マンション規模が小さいため、各住戸の負担割が高くなり、結果として管理費が高くなります。

最も高いのは関東地方の2〜20戸規模のマンションの401円/㎡で、もっとも安いのは九州地方の81〜100戸のマンションの108円/㎡です。

地域別で管理費の平均価格をみると、「中国・四国・九州」以外の管理費は、全体的に割高である印象を受けます。特に関東地域は突出して高くなっています。

関東はタワーマンションや大規模マンション特有の特殊な設備、機械式駐車場などにより管理費が他の地域と比べ高くなっているものと推測されます。

なお、

国道交通省にの調査による相場価格:147円/㎡

となっており、1㎡あたりの単価を比較すると、どの規模のマンションにおいても「全国の平均価格」が「相場価格」を上回っています。

国道交通省の調査は5年に一度のため、調査期間のずれはあるかもしれませんが、管理費の初期設定は割高に設定されているということです!

なお、7年前の調査と比べて、全国の管理費の初期設定の平均価格は184円から304円に、1.6倍になっています!

1㎡あたりの修繕積立金の平均価格(単位:円)

戸数別の修繕積立金

 2~20戸21~40戸41~60戸61~80戸81~100戸101~150戸150~200戸201戸以上
北海道189149135136143170
東北188174195170216
関東401286265232296209274272
東海175164142145158134185251
北陸・甲信越175180141178180168
関西334220182172135163182197
中国135140143136106138125
四国153145136113126
九州122128118135108138138197
全国306193172179175167204231

前述の通り「マンション修繕積立金に関するガイドライン」では、ざっくりとした値ですが『200円/㎡』が修繕積立金の適正価格の目安です。

この調査結果では、どの戸数帯の住戸でも修繕積立金は適正額に全く届いていません。

分譲時の平均価格のため、「段階増額積立方式(初期設定が低くその後5年10年といった単位で修繕積立金が値上がりする方式)」が採用されているのでしょう。

この結果から言えることは

修繕積立金は確実に足りていないので、今後必ず修繕積立金は値上げされる

ということです。

修繕積立金ガイドラインの適正額とこの調査結果を比較するのであれば、今後、どのマンションにおいても修繕積立金は2倍から3倍以上に確実に値上げされるということです。

修繕金は大規模修繕以外にも必要

当初は新築で綺麗なマンションであっても、時間の経過とともに、廊下やエレベータ、壁面などの目に見える部分だけではなく、配管や機械設備などの見えない部分も、必ず劣化する箇所が現れてきます。

機械設備などの修繕は、大規模修繕には含まれていないため、しっかりとした蓄えが必要なのです。

そのための将来的な修繕に備えて、管理組合としては早い段階から修繕積立金について適正に積み立てておきたいと考えるのが普通でしょう。

管理組合の意図とは違い、予め低く設定されている修繕積立金について、区分所有者の理解を得ながら、将来の負担に備えるために早い段階から適正額を積み立てていくことが大切です。

国交省は段階的に修繕積立金を増額させていく「段階増額積立方式」よりも、計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」が望ましいと指摘しています。

均等積立まで調整期間が発生するかもしれませんが、適切な長期修繕計画を立てて修繕積立金を積み立てていくことが望まれます

マンションの管理費と修繕積立金の相場の平均の総括

この調査状況から以下2点のことが言えます。

1)修繕積立金は大幅に不足しており、今後値上げがされる
2)管理費はまだまだ割高な設定になっている

平均価格と相場価格の管理費比較、平均価格と適正額の修繕積立金の比較から、多くマンションでは管理費を払い過ぎており、修繕積立金が不足しているという問題があります。

この将来に及ぶ重要な問題に管理組合がいかに早く気づいて、将来修繕積立金の不足が無いように対応策を練っていくことが重要であると言えるでしょう。

この将来に及ぶ重要な問題に管理組合がいかに早く気づいて、将来修繕積立金の不足が無いように対応策を練っていくことが重要であると言えるでしょう。

なおこの調査結果は「国交省の平成30年度マンション総合調査」からの引用ですが、この初期管理費が高い傾向は令和4年現在、全く変わっていません。

修繕積立金の不足や払い過ぎ管理の対応策

管理費の削減や修繕積立金不足の改善のため、一度現在の管理会社の見直しを検討してみることをおすすめします。

管理会社の見直しにより、マンション管理に競争の原理がうまれ、管理費の削減だけでなく、管理の質も向上させることができるからです。

「マンションは管理を買え」と言われる時代です。

マンションの管理とは清掃などの目に見えるものだけではありません。修繕積立金がしっかり蓄えられていること、管理費が適正価格である事も大切なマンションの管理です。

削減した管理費は、

  • 修繕積立金に上乗せするして、修繕積立金の値上げを抑制する
  • 管理費を削減できた分を、借入の繰り上げ返済に充てる

などの利用用途があり、他にも管理費の余剰分を予備費に回すなどの選択はあると思いますが、この選択は管理組合次第で管理会社に流れがちな管理費以外に、有効活用することができます。

多くの管理組合様はすでに実行に移されています。

ぜひ実行に移し、払い過ぎてきた管理費の削減や、将来に先送りしている修繕積立金不足の改善に取り組んでください。

管理会社の見直しでマンション管理を改善する

割高な管理費、足りない修繕積立金、対応の悪い管理会社など、マンション管理に問題を抱えている管理組合は少なくはありません。

私たちは管理会社の見直しを通じて
管理費を削減し、管理の質を改善したいと考えています。

管理会社を見直しによって

  • 年間20%以上の管理費の削減できた
  • 修繕積立金が増え年300万以上マンションの貯金が増えた
  • 管理会社を見直したことで管理仕様が適正化され質が上がった

など、多くの改善事例があります。
管理会社の見直しで、マンション管理は必ず改善します。

自分たちの手でも管理会社の見直しを進めていただけるように、マンション管理にお悩みに理事、修繕委員、管理組合の方のために、管理会社見直しによる削減事例と見直し手順を一冊のE-Bookにまとめました。

ぜひダウンロードしてご活用ください。

管理会社の見直しでマンション管理を改善

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マンションの管理は必ず改善できます!

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