修繕積立金の不足は管理費削減で改善を！

先日、「私のマンション管理費は周辺のマンションと比べて高いのでしょうか？」との問い合わせを頂きました。

マンションの管理費や修繕積立金に必要な額は、設備状況によって変わるため一概には答えられませんでしが、気になる質問でしたので、市場調査の一環として、問い合わせいただいた方の住所周辺の、中古マンションの管理費、修繕積立金を調べてみました。

驚くべき調査結果だったので、修繕積立金と管理費の観点で問題点の調査結果をまとめました。

管理費、修繕積立金の調査結果

築年数	戸数	管理費	修繕積立金	管理費 − 修繕積立金
8	153	13900	3400	10500
10	95	8950	10740	-1790
12	-	10050	6600	3450
11	258	17520	11220	6300
13	30	13920	6450	7470
7	100	14340	9120	5220
11	162	8800	10660	-1860
3	70	17200	5970	11230
13	179	20100	12320	7780
5	82	5350	1280	4070
21	80	8900	18960	-10060
9	41	13000	0	13000
15	27	12500	4900	7600
19	75	6800	12100	-5300

７割のマンションで管理費が修繕積立金を上回っている！

マンションの資金面に注目するとマンションが抱える資金問題とその対策でもお伝えしているように、「割高な管理費」と「修繕積立金の不足」がマンションの一番の問題と当社は考えています。

調査対象件数１４件と少ないのですが、それでも、１４件中１０件のマンションで月々の管理費が修繕積立金を上回っていました。さらにこの１０件の中で、管理費と修繕積立金の差額が１万円以上あるマンションが３件、５千円以上あるマンションが８件です。

これが意味することは、差額の大きいマンションほど毎月の支出が多く、貯金がないということです。

ではどのくらい貯金である修繕積立金が少ないのでしょうか？詳細は修繕積立金の相場に記載していますが、修繕積立金の相場は200 円/m²・月です。仮に平米数を60m²としても、60m²×200円で月12000円必要です。機械式駐車場があれば必要な修繕積立金の額はさらに増えます。

上記調査結果では明らかに修繕積立金が足りていないと言えます。

このような状況のマンションでは、今後の大規模修繕で一時金の回収、もしくは銀行借り入れが発生するでしょう。また修繕積立金は大幅な値上げせざるを得ないはずです。

修繕積立金が少なく不足しているマンションの資産価値は低く見積もられます。

当社では、管理費を削減してその分を修繕積立金に振り替えることを提案させていただておりますが、早めに対応しないとどんどん遅れが大きくなってしまいます。

管理費は安ければいいのか？

では一方で管理費は安ければ安いほどいいのでしょうか？

「マンション管理費の適正値」という意味では、管理費の相場を国土交通省が発行しているマンション総合調査で調べることができます。また当社でも戸数別、地域別でみるマンション管理費の相場にて内容をまとめています。

マンション総合調査によると、管理費の月額平均は10,661円です。この相場よりも金額低いことは問題ではないと考えていますが、この管理費相場より著しく安いマンションがみられます。

当社としては管理費が著しく安いことは、それはそれで問題があると考えています。

企業である以上、利益をあげなければ給料を払うことができません。管理費が安い場合、どこで利益を確保するかとなると、それは修繕工事です。

小さな修繕工事が多かったり、不必要な修繕工事が行われているという事例は決して少なくありません。

また管理費が安い以上、サポート体制が薄くなり、管理会社の対応の質はどうしても下がってきます。

「マンション管理は安かろう、悪かろう」ではなく、日々適切なメンテナンスと区分所有者への対応がなされることが重要です。なぜならマンション管理とはでまとめている通り、マンションの資産価値は管理と立地で決まります。

「今の管理会社ではマンションの管理を任せられない」そう言って問い合わせをされる管理組合様もいらっしゃいます。

「管理の質が上がるのであれば、管理費が上がってもいい」というスタンスの理事会様もいらっしゃいますので、無理な削減した管理組合様から今後こういった問い合わせが増えてくるかもしれません。

管理費と修繕積立金の見直しを

あなたのマンションの管理費と修繕積立金は関係はどうなっていますか？おそらく、ほとんどの方は答えられないのではないでしょうか？

マンションの管理費は月々の支払いであり、修繕積立金は貯蓄であるにもかかわらず、何にいくらを払っているかを、多くの方が把握していないのが現状です。

是非、この調査結果を機に、自分達のマンション管理費と修繕積立金はいくらなのかを確認してみてください。

少なすぎる修繕積立金は、将来必ず問題になります。

問題を抱えているのであればぜひ見直していただき、マンション管理の改善に繋げていただけたら幸いです。