マンションの修繕積立金に関する２１の知識

これまでマンション知恵袋でご紹介してきた修繕積立金に関することを６つの分類、２１の項目に分けてご紹介します。

より良いマンション管理実現の参考にしてみてください。

修繕積立金の徴収方法は２つの方式

１　均等方式

計画期間中同じ金額を徴収する方式です。国土交通省はこの方式を推奨しています。

２　段階増額方式

３年ごと、５年後などに徐々に値上げをする増額です。多くのマンションでは取られているこの方式です。

マンションの修繕積立金を徴収する方法はこの２つであり、「段階増額方式」は負債を将来に先送りする方式、将来の負担を同じように割り当てるのが「均等方式」です。

参考リンク：修繕積立金の積立方式〜均等積立方式と段階増額積立方式

修繕一時金が抱えるリスク

１　修繕積立金の一時金とは

修繕一時金とは毎月の修繕積立金の徴収とは別に集める修繕金のことを指します。大規模修繕の費用が不足する際に集めたり、１０年ごとのサイクルで集めたりします。

その額も高額で、数10万から場合よっては100万以上徴収することもあります。

２　修繕積立金の一時金のリスク

修繕一時金は結局は前述の段階増額方式と同じで、負債を将来に先送りにする計画です。この一時金の最大のリスクは全区分所有者から遅滞なく徴収することがほぼ不可能ということです。

一時金を払えない区分所有者がいた場合、それは新たな問題の火種になります。

参考リンク：修繕積立金の一時金が抱えるリスクと必ずすべき対策

修繕積立金の相場と適正額

１　修繕積立金の相場

国土交通省が発行している平成25年マンション総合調査によると、修繕積立金の徴収額の相場は149円/㎡となっています。

古いマンションほど平方メートルあたりの単価は高くなっており、築年数が新しいマンションほど平方メートルあたりの単価は下がっています。

２　修繕積立金の適正額

修繕積立金の適正額は200円/㎡と言われます。相場との差は僅か51円ですが、50平米の部屋であれば、毎月２５５０円、年間30,600円、大規模修繕の一般的なサイクルである１２年であれば、367,200円となります。

単純に考えれば、367,200円の一時金が必要ということです。

参考リンク：修繕積立金の相場と適正額の調べ方

修繕積立金が値上げされる５つの理由

今世にあるマンションで修繕積立金を値上げしないマンションはないはずです。ではなぜ修繕積立金は値上げされるのでしょうか？修繕積立金が値上げされる理由を５つ紹介します。

１ 分譲時の修繕積立金の価格設定が低いから

マンションを売りやくするために、分譲時の修繕積立金は適正額よりも大幅に安く設定されています。安く設定された分、将来大きく値上げされるのです。

２ 修繕積立金の値上げは決まっているから

前述した「段階増額積立方式」でマンションの資金計画が作成されているからです。つまり値上げありきの計画になっているために値上げされます。

３ 修繕工事費が上がっているから

労働人口の減少に伴い、修繕工事を行う職人の労働者数が減っています。そのため人件費が高騰し続けています。「修繕積立金を値上げしたのに大規模修繕の費用が不足している」そんな状況になっているのであれば、人件費の高騰も１つの要因のはずです。

４ 大規模修繕にグレードアップ工事は組み込まれていないから

マンションの年数が経過すれば、必ず設備も劣化します。マンションを快適な状況に維持するための工事が大規模修繕工事なのですが、この大規模修繕工事の予算計画にはバリアフリー化などのグレードアップ工事の費用は含まれていません。そのため、マンションのグレードアップ工事を行うと修繕積立金が一気に不足する可能性があり、結果値上げにつながります。

５修繕工事費価格が必要以上に高いから

マンションの大規模修繕工事を理事会主体で動かず、任せきりにすると必ず価格は高くなります。管理会社に任せれば手間は掛かりませんが、その対価として費用は割高になります。その結果修繕積立金が不足します。

参考リンク：修繕積立金はなぜ値上げされるか？５つの理由とその対策

修繕積立金の不足を解消するための４つの提案

修繕積立金が不足により値上げされてしまった場合にできる対策は何でしょうか？ここでは値上げによる修繕積立金を増額ではなく、管理費を削減して修繕積立金に上乗せる方法を４つご紹介します。

１ 管理会社を見直す

マンションの管理委託費の大部分を占めるのは管理会社への管理委託費です。ここを削減することができれば修繕積立金は大きく改善します。

２ 電気料金を見直す

マンションには共有部の廊下、エレベーター、機械式駐車場、エントランスなど意外にも多くの電気が使われており、毎月多額の電気代を支払っています。これらの電気利用料を減らす、有効に活用するということができれば、電気代は大きく削減します。

３ 設備契約を見直す

最近では電力の自由化などもありますが、マンションの設備の契約形態を変更するだけでも費用は下がります。例えば、エレベーターなどの設備はフルメンテナンス契約とPOG契約の２種類があり、後者のほうが価格は安くなります。

４ 保険契約を見直す

マンションの共有部には管理組合が保険をかけています。多くの管理組合ではこの保険は分譲時に設定された補償内容のままになっていると思います。

この保険の内容や保険会社を見直してみるとぐっと保険料が下がる可能性があります。また保険の契約期間を変更するだけでも保険料は下がります。

ここでは毎月の維持費である管理費を削減する方法を４つご紹介しました。また大規模修繕の工事費そのものを下げる方法として、管理組合で直接施工会社を探す方法もあります。

参考リンク：修修繕積立金の不足を解消するための４つの提案

修繕積立金の運用先

修繕積立金を定期預金に入れておくだけでは利息がつきません。マンションというコミュニティであるからこそ、多額の修繕積立金が集まり、効率良く運用すればまとまったリターンを得ることができます。

修繕積立金の運用も含めた６つの預け先について利用が多い順にご紹介します。

１ 銀行の普通預金

もっとも利用が多いのは銀行の普通預金です。換金性は高いですが、利息はほぼつきません。

２ 銀行の定期預金

次いで利用が多いのは銀行の定期預金です。普通預金よりも金利は高いですが、換金性は低いです。大規模修繕のサイクルに合わせた利用やペイオフ対策として利用されています。

３ 銀行の決済性預金

３番目は決済性預金です。共有財産という観点から修繕積立金を決済性預金に預けているのではないでしょうか？

４ マンションすまい・る債

マンションすまい・る債とは住宅支援機構は発行している債権です。年々利用する管理組合が増えています。

５ 積立型保険

銀行よりも保険のほうが金利が多いために、積立保険を利用している組合もあります。ただし、想定外の工事で途中解約になった場合、返済率が悪くなるので注意が必要です。修繕積立金に余裕がある組合は検討の価値はあると思います。

６ 国債・地方債

わずかですが、修繕積立金で国債や地方債を購入して運用している管理組合もあるようです。多額の修繕積立金が集まる大規模マンションではこのような運用は多いかも知れません。

参考リンク：修繕積立金の運用について

まとめ

いかがでしたでしょうか？

・修繕積立金の徴収方法
・修繕積立金一時金のリスク
・修繕積立金の相場と適正額
・修繕積立金が値上げされる５つの理由
・修繕積立金の不足を解消する４つの提案
・修繕積立金の運用先

についてご紹介しました。ここで紹介した修繕積立金に関する２１個の知識がマンション管理の役に立てれば幸いです。